Alegerea unei case ia timp. Niciodată nu este bine să te opreşti asupra uneia înainte de a observa cel puţin trei - patru săptămâni ce se întâmplă în general pe piaţa imobiliară, fără a te informa bine asupra preţurilor şi tendinţelor cererii şi ofertei. Ai aşteptat ani întregi pentru a strânge fondurile necesare, rezervă-ţi şi acest timp pentru a face alegerea corectă. Poate că ai un noroc nemaipomenit şi primul apartament pe care-l vezi este cel mai bun şi te-ai îndrăgostit de el de la prima vedere. Este bine totuşi să vezi mai multe case, să vorbeşti cu mai mulţi proprietari şi să te sfătuieşti cu un agent imobiliar pentru a putea analiza nivelul preţurilor din acel moment. Numai atunci vei şti dacă locuinţa aleasă merită sau nu banii pe care-i cere proprietarul şi te va ajuta să negociezi, singur sau împreună cu agentul imobiliar, un preţ corect.
Preţul cerut de proprietari este preţul de pornire al negocierilor şi poate fi redus cu 5-10%. Pentru a obţine un preţ mai mic trebuie să dovediţi o bună cunoaştere a preţurilor de pe piaţa locală, iar dacă folosiţi câteva trucuri (pe care le voi detalia pe parcursul cărţii), puteţi obţine o reducere şi mai mare decât 10%.
Aminteşte-ţi de zicala românească „graba strică treaba” înainte de a lua hotărârea finală şi înfrânge nerăbdarea de a te muta într-o casă nouă, cu gândul că în joc sunt foarte mulţi bani, poate cea mai mare investiţie pe care o faci sau o vei face în întreaga ta viaţă. Cu banii pe care-i vei economisi astfel vei putea să-ţi cumperi şi mobilă nouă.
Ce cauţi? Un apartament de bloc sau o casă la curte? Această alegere trebuie să o faci nu subiectiv sau doar în funcţie de câţi bani ai, ci trecând în revistă avantajele şi dezavantajele traiului de zi cu zi în una sau cealaltă locuinţă. Pentru un apartament, impozitele anuale şi primele de asigurare sunt mai mici decât pentru o casă, chiar dacă aceasta are aceeaşi suprafaţă ca a apartamentului. În schimb, în cazul unui apartament cu încălzire centralizată şi fără contoare individuale, costurile lunare de întreţinere sunt mai mari (uneori, de două-trei ori, şi asta pentru că în România cetăţenii plătesc prostul management al regiilor de stat şi pierderile de agent termic sau apă de băut, când, matematic, întreţinerea unui apartament într-o locuinţă comună ar trebui să fie mai ieftină lunar decât cea a unei case). Să luăm rând pe rând tipurile de locuinţe şi avantajele şi dezavantajele fiecăreia.
Tipurile de locuinţe existente în România sunt:
1) Apartamente de bloc, construite înainte sau după 1989, cu suprafeţe mici, până-n 70 mp. Aşa numitele „cutii de chibrituri”, construite în serie, mult şi prost, cu grave deficienţe la finisaje încă de la darea lor în folosinţă. Acestea sunt însă cele mai tranzacţionate locuinţe şi cele mai accesibile ca preţ din oraşe.
Avantaje:
- sunt cele mai ieftine de pe piaţa imobiliară (de cel puţin trei ori mai ieftine decât o casă cu aceeaşi suprafaţă de locuit;
- clădirea este mai ieftin de întreţinut în timp (teoretic, la reparaţia acoperişului, a casei scărilor, a uşilor exterioare, a liftului din imobil cotizează toţi vecinii); în plus, nu trebuie să te ocupi personal de aceste reparaţii sau curăţenie;
- impozitele anuale care trebuie plătite la primărie sunt mai mici;
- facturile la furnizorii de utilităţi sunt plătite de administrator, ceea ce te scuteşte de mai multe drumuri şi de cozi la ghişee;
- se vând şi se cumpără mai uşor, piaţa fiind mult mai mobilă pe acest sector; de aceea, atunci când vrei să cumperi, ai mai multe oferte din care să alegi, iar atunci când te vei muta, când vei vinde, vei găsi mult mai repede un cumpărător (în cazul în care apartamentul e îngrijit şi arată bine).
Dezavantaje:
- depinzi de ceilalţi colocatari, de vecini; dacă unul este scandalagiu, vei avea nopţi albe şi zile negre; dacă este rău platnic la întreţinere, vei avea şi tu de suferit când furnizorii de utilităţi-apă, gaze, agent termic vor lua măsuri restrictive; dacă este piroman, atunci musai să-ţi faci asigurare de casă; dacă mănâncă des peşte, toată scara va mirosi a cherhana şi aşa mai departe, lista neajunsurilor unei proaste vecinătăţi este nelimitată
-nu ai o curte proprie, unde să parchezi maşina sub directa observaţie, unde să ai un spaţiu verde al tău sau un loc de joacă amenajat pentru copii (vezi avantajele curţii mai jos)
2) Casă la curte sau „locuinţă individuală”, cum îi spun mai nou guvernanţii noştri, Este ceea ce-şi doresc cu siguranţă majoritatea românilor, dacă ar avea bani. Să-ţi creşti copii şi să îmbătrâneşti la gura unui şemineu este de altfel şi un clişeu al tuturor filmelor romantice şi de familie de pe întreg mapamondul.
Avantaje:
- poţi să modifici dimensiunea şi designul casei sau să o amenajezi cum vrei şi când vrei; oricând poţi sparge un perete, construi încă o cameră, repara acoperişul sau pietrui o alee fără acordul vecinilor;
- ai autonomie, eşti liber să faci ce vrei - poţi să dai muzica la maximum la douăsprezece noaptea, poţi să faci chefuri cu prietenii oricând doreşti; poţi să instalezi maşina de spălat sau să faci curat cu aspiratorul la amiază, între orele 12,00 şi 16,00 când în toate regulamentele de locuit la bloc este interzis să faci zgomot; îţi controlezi consumul la utilităţi cum vrei, decizi singur ce fel de formă de încălzire a camerelor vrei - cu gaze, cu lemne, cu centrală termică. O casă asigură mai multă intimitate decât un apartament;
- ai curte, o bucată de teren numai a ta; în curtea unei case hoţii de maşini se strecoară mai greu, proprietarul maşinii nu riscă să-i fie „ciobită” maşina de vreun vecin care nu ştie să parcheze sau vreun oaspete al vecinilor, un copil se bucură enorm când are propria groapă de nisip, propriul pitic de grădină sau hamac în care să doarmă; iar un grătar sau o piscină în spatele unei case sunt comori vara, când vii transpirat şi obosit de la serviciu.
Dezavantaje:
- este mai scumpă. Atunci când o cumperi sau când o construieşti scoţi mai mulţi bani din buzunar;
- necesită mai multe cheltuieli în timp, cu reparaţiile sau ulterioarele amenajări. Singur îţi vei plăti instalatorul sau meseriaşii care îţi vor zugrăvi în exterior casa, când vor repara acoperişul etc.;
- se vinde şi se cumpără mai greu; oferta este mai mică, la fel şi cererea de pe piaţă, din cauza preţurilor mari, în comparaţie cu apartamentele; de aceea, ai mai mult de alergat şi de aşteptat atunci când vrei să o vinzi sau să o cumperi; în plus, casele fiind foarte diferite între ele, spre deosebire de apartamente, unde sunt aproape standard, gusturile potenţialilor cumpărători sunt mai greu de potrivit cu ofertele vânzătorilor şi de aceea potenţialii cumpărători sunt mai indecişi: vizionează în medie mai multe case decât cei care caută apartamente.
Mai există şi alte tipuri de locuinţe, care sunt combinaţii între casă la curte şi apartament la bloc.
3) Duplexurile la bloc formează o categorie distinctă. Ce sunt? Apartamente situate la ultimul etaj în blocuri construite începând cu anii 1980. De obicei sunt considerate de lux, sunt situate în zonele centrale ale oraşelor. De ce li se spune „duplexuri”? Pentru că un duplex este format de fapt din două apartamente lipite pe verticală şi unite printr-o scară interioară. Un astfel de apartament-duplex arată în interior ca o casă cu etaj, având de regulă o sufragerie, bucătărie şi o baie la parter, iar la etaj dormitoare şi o altă baie.
Avantaje:
- are o suprafaţă mai mare decât un apartament obişnuit şi în interior arată ca o casă, fiind mai flexibil la compartimentat;
- este mai ieftin decât o casă şi are toate celelalte avantaje ale apartamentelor.
Dezavantaje:
- este dublu la preţ faţă de un apartament obişnuit şi mai are şi celelalte dezavantaje ale apartamentelor de bloc; este mai greu de achiziţionat, dar acest preţ mai mare se justifică prin suprafaţa mare, dublă, faţă de unul obişnuit şi numărul mai mare de camere. Ai mai mult, plăteşti mai mult!
Foarte diferite şi mult mai scumpe sunt 4) duplexurile în vilă. Mai simplu, am putea spune că acestea sunt „jumătăţi de casă” sau „apartamente în vilă”. O casă mai mare şi mai aranjată, construită „în oglindă”, adică simetric, astfel încât să permită conlocuirea a două familii diferite, care să nu se deranjeze reciproc atunci când intră sau ies din locuinţe. Vila are două apartamente distincte, dar egale, cu doi proprietari diferiţi, fiecare stăpânind o locuinţă care are de regulă living, bucătărie şi baie la parter şi dormitoare şi băi la etaj. Cei doi proprietari şi cele două duplexuri au în comun un perete, care este construit de cele mai multe ori fie pe partea bucătăriei şi a băilor (pentru a se face uşor branşamentele la apă şi canalizare ale vilei), fie pe partea scării interioare, pentru a reduce gradul de deranj. În acest mod, vecinul-duplexar nu mai aude când tragi apa la toaletă. Şi tot glumind vă recomandăm să nu cumpăraţi o vilă duplexuri pentru a vă instala soacra în unul din ele, pentru că tot aproape este, chiar dacă are intrare separată şi propria sufragerie unde să-şi primească prietenele la o bârfă mică.
Avantaje:
- duplexurile în vilă sunt mai ieftine decât casele individuale, cu 20-25%; pentru că se foloseşte un singur proiect, mai puţin teren, iar infrastructura - trasul apei, a gazelor - costă mai puţin;
- au şi toate celelalte avantaje ale caselor individuale; chiar şi autonomia, pentru că se pot instala din start contoare separate la apă, gaze, lumină.
Dezavantaje:
- duplexul tău are un perete comun cu vecinul şi nu mai poţi face prea multe modificări proiectului casei, plus că trebuie să respecţi programul acestuia, evitând a-l deranja în anumite momente ale zilei.
Mai există modelul de 5) case înşiruite - un fel de duplexuri-vagon, unde ai doi pereţi lipiţi de vecini diferiţi, unul de o parte, altul de cealaltă, aceşti vecini fiind lipiţi la rândul lor de alţii şi aşa mai departe, ca în cântecul cu elefantul care se legăna pe o pânză de păianjen. Astfel de case sunt foarte răspândite în ţările occidentale fiind mai ieftine decât duplexurile obişnuite şi cu 30-45% mai ieftine decât casele individuale (depinde de cât de înghesuite sunt). Casele înşiruite se găsesc în ansambluri rezidenţiale, care sunt construite de investitori privaţi special pentru vânzare (ar fi şi greu de altfel să începi singur să-ţi găseşti parteneri de „înşiruire”, prieteni sau cunoscuţi, dacă ai vrea să începi singur un astfel de proiect).
În sfârşit, ai ales modelul de locuinţă pe care îl vrei. Trebuie să treci la pasul următor. Caută-o cu spor, inteligent şi folosind toate mediile de informare!
Trebuie să iei în calcul toate variantele de căutare a unei locuinţe, pentru a fi bine informat. Nu fi comod şi nu lăsa toată treaba în grija agentului imobiliar sau în grija altcuiva. Este indicat să apelezi la o agenţie imobiliară sau chiar la mai multe agenţii imobiliare, dar trebuie în paralel să-ţi faci şi singur „temele”: ce fel de locuinţe - case sau apartamente - sunt de vânzare pe piaţă şi la ce preţuri. Întreabă prietenii, citeşte toate rubricile de „Vânzări imobile” din ziarele specializate, din cotidienele naţionale şi locale, toate anunţurile de licitaţii ale băncilor şi chiar ia la pas cartierul unde ţi-ar plăcea să locuieşti şi intră în vorbă cu administratorii de bloc sau cu bătrâneii care stau pe bănci sau prin curtea caselor. Surprize pot apărea de unde nici nu te aştepţi şi poate casa care-ţi place este liberă, dar proprietarul nu a dat încă un anunţ. Pierzi câteva ore în fiecare zi, timp de maximum o lună-două, dar satisfacţia unei alegeri potrivite va fi mare.
Ei bine, ştii câţi bani ai disponibili, în buzunar sau în bancă, şi ai ales casa. Când porneşti negocierea cu proprietarul păstrează această informaţie pentru tine. Nu-i spune nici proprietarului şi nici agentului imobiliar câţi bani ai, ci dă o medie a preţurilor la ofertele care ţi s-au părut interesante. Nu fii lăudăros sau prea vorbăreţ, ba dimpotrivă, trage-l tu de limbă pe proprietar şi întreabă-l de ce vrea să vândă locuinţa, de când stă acolo, unde vrea să se mute. Poate din vorbă-n vorbă, îţi va dezvălui vicii ascunse ale casei sau vei afla că se grăbeşte şi atunci vei putea obţine o reducere a preţului pe care-l cere. Nu te lăsa impresionat dacă spune că mai are şi alţi clienţi interesaţi, verifică acest lucru. Dacă într-adevăr aceştia există, află cât mai multe despre ceea ce oferă ei - ca preţ, lichidităţi, cât de repede pot da banii, în ce formă (cash, rate sau împrumut de la bancă) şi cât de repede vor să se mute. Confruntă toate aceste informaţii cu dorinţele proprietarului şi acordă-i mai mult acolo unde doreşte (poate că nu este interesat neapărat de mult mai mulţi bani, poţi plusa numai cu promisiunea că dai banii jos sau că mai aştepţi o perioadă până se mută el sau, din contră, că te muţi imediat).
Calculează bine câţi bani îţi poţi permite să cheltuieşti. Nu este atât de simplu pe cât pare. Foarte multe familii au rămas în impas, şi asta pentru că nu au ţinut cont de toate cheltuielile pe care le implică cumpărarea unei case şi mutarea propriu-zisă. Costul unei locuinţe nu este egal cu preţul de cumpărare şi mai sunt şi alte cheltuieli ascunse, care pot uneori să ajungă până la 25% din preţ. Iată pe scurt la ce trebuie să fiţi atenţi la un calcul corect, însă pe larg puteţi afla toate cheltuielile şi cum să le faceţi faţă într-un capitol special al cărţii.
Mai întâi, dacă este vorba de case noi sau apartamente noi în vilă sau la bloc (pe care le vinde o firmă care are un business din construirea de locuinţe sau chiar statul) se percepe TVA de 19%. Aşa că înainte de a semna actele de cumpărare întrebaţi dacă preţul pe care vi-l comunică vânzătorul include sau nu TVA.
La toate casele, şi noi şi vechi, la preţul de cumpărare se adaugă cheltuielile cu tranzacţia propriu-zisă - taxe la stat, taxe notariale, impozit, plata agentului imobiliar (în cazul în care ai apelat la ajutorul unei agenţii). Toate acestea măresc valoarea casei de regulă cu 5-6% din preţul de cumpărare.
La casele vechi, atenţie la starea lor de „sănătate”, pentru că reparaţiile şi amenajările se pot ridica până-n 50% din preţul de cumpărare, atunci când imobilul are o vechime de până la 40 de ani. Numai refacerea instalaţiei electrice, a instalaţiilor sanitare, pardoselilor şi a zugrăvelilor, schimbarea uşilor şi a ferestrelor costă pentru un apartament obişnuit de bloc între 1.500 şi 3.000 USD. Atunci când clădirile sunt şi mai vechi, dacă necesită lucrări de consolidare şi renovare, lucrările de „cosmetizare”, de îmbunătăţire a lor, pot chiar depăşi preţul de achiziţie.
Ştii câţi bani ai în buzunar sau la bancă, dar mai ai nevoie de alţii şi vrei să faci un împrumut. Atenţie la alegerea creditelor şi a instituţiei financiare care va acorda creditul. Deschide bine ochii la clauzele care sunt în contractul de împrumut. Este bine să consulţi un jurist înainte de a-l semna, pentru că pot exista prevederi abuzive de care te vei lovi ulterior. Nu uita că tu garantezi creditul cu viitoarea casă şi o rişti în momentul în care nu mai poţi plăti ratele. În contextul economiei româneşti, aceasta este o problemă foarte serioasă şi nu este de glumit. Banca îţi va scoate casa la mezat chiar dacă ai plătit trei sferturi din bani şi nu este obligată să-ţi mai dea înapoi vreun leu, ba, dimpotrivă, poate chiar să-ţi mai ceară bani, dacă o vinde la licitaţie la o valoare foarte mică. Calculează bine rata pe care o păţi plăti lunar, încheie o asigurare de viaţă şi în timp este bine să mai faci un depozit de economii care să poată acoperi o eventuală perioadă în care ai putea rămâne fără slujbă. Şi, nu în ultimul rând, înainte de a lua creditul, trebuie să iei în calcul şi viitoarele cheltuieli, după mutarea în noua casă. Schimbarea unei zone sau a unui oraş aduce şi schimbarea mediului de viaţă, noul cartier poate fi mai ieftin sau mai scump. Aprovizionarea de zi cu zi, impozitul pentru clădiri (care se face diferenţiat în funcţie de zonă), cheltuielile de transport, poziţionarea şcolii (în cazul în care ai copii) etc., toate acestea trebuie luate în calcul.
Casa perfectă o ai doar atunci când ţi-o construieşti singur; când cumperi una gata făcută trebuie să recurgi la o situaţie de compromis. Acest sfat îi are în vedere pe cumpărătorii nehotărâţi sau perfecţionişti, care au în minte un tipar ideal de la care nu vor să se abată. Pentru a-i ajuta îi sfătuim să-şi facă o listă de priorităţi şi să se gândească ce este mai important pentru ei: funcţionalitatea, designul, zona sau preţul? Pentru unele persoane contează mai mult utilul, funcţionalitatea - câte dormitoare şi câte băi are casa, cât de mare este livingul şi cât de uşor se fac trecerile între camere etc. Pentru alţii este mai important designul şi merg uneori atât de departe încât vor o clădire nonconformistă (am văzut o casă de vacanţă în formă de triunghi, de exemplu, iar arhitectul credea că se integrează perfect în peisajul montan; am vizitat odată o vilă imensă în care camerele erau repartizate ca ramurile într-un copac şi cred că şi proprietarii se cam încurcau în desişul scărilor interioare, dar din living casa arăta spectaculos, iar terasele erau superbe). Şi în ceea ce priveşte zona părerile sunt împărţite. La modă este acum să-ţi faci sau să cumperi o casă la marginea oraşului, într-un cartier nou de vile, precum Băneasa în Bucureşti, Dâmboviciora în Timişoara sau Buna Vestire în Cluj. Atenţie însă, o astfel de zonă nu înseamnă numai aer curat, linişte şi vecini de calitate, ci şi un traseu mai lung către serviciu şi şcolile copiilor şi îndepărtarea de centrele comerciale. Pentru unii oameni toate aceastea sunt generatoare de stres. Lucru valabil şi pentru cartierele de blocuri mai mărginaşe. Opţiunea pentru o locuinţă situată în zonă centrală sau semicentrală elimină acest inconvenient, dar are dezavantajele poluării şi preţurilor mult mai mari. Numai dumneavoastră ştiţi însă ceea ce vă bucură mai mult zi de zi - o locuinţă practică sau una deosebită, o zonă aglomerată sau una liniştită. Trebuie să găsiţi ecuaţia potrivită pentru alegerea casei numai în funcţie de aceste preferinţe.
După ce ai bătut palma şi ai stabilit preţul, verifică buna credinţă a proprietarului şi fii atent la condiţiile actului de vânzare-cumpărare. Mergeţi la judecătoria oraşului sau de sector şi vedeţi dacă cel care vrea să vândă apartamentul sau vila are dreptul să o facă. În Cartea funciară este trecut proprietarul, iar birourile funciare de pe lângă judecătorii eliberează certificate care atestă calitatea lor şi dacă există sau nu ipoteci pe locuinţă. Următorul drum este la administraţia financiară, să verifici dacă are sau nu impozite pentru casă neplătite. Mai cere-i proprietarului chitanţe care să arate că nu are datorii la furnizorii de utilităţi (apă, gaze, curent electric, telefon, cablu TV, Internet etc.). Dacă toate sunt în regulă, în sfârşit poţi semna actele, dar numai după ce ai prevăzut o clauză clară unde este specificat când te poţi muta, în ce constă bunul pe care îl cumperi - finisaje, echipamente, instalaţii sanitare, garaj etc. Altfel, te poţi trezi că foştii locatari pleacă şi cu uşa în spate şi te lasă şi fără bazinul de la WC sau mai ştiu eu ce. Dacă vrei să ai ceea ce ai cumpărat, este bine să stabileşti încă din contract ce îţi rămâne.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu